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2024年不买房，未来10年还会涨吗？预测：一线涨300%二线400%
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房产新谈
2024-03-25 09:55发布于河南2024年以来，对于许多人来说，眼前的一大难题便是是否应该购房，因为买房不再是一个简单明了的决定。在过去，房价持续上涨，人们争先恐后地抢购，因为越早买房，价格越优惠。然而，时过境迁，如今的房地产市场已然是另一番景象。不仅房价居高不下，且在2023年普遍出现下跌趋势。尤其值得注意的是，各地在2023年纷纷采取救市措施，然而房价却未因此而回升，反而持续下跌。这一现象无疑打击了人们对楼市的信心，尤其是那些以投资为目的的购房者，他们开始纷纷看跌房价。随着房价的下跌，这无疑给刚需购房者带来了福音，大大减轻了他们的经济负担。然而，当前的房价水平仍然处于高位，平均房价依然接近万元，这使得购房压力依然沉重。许多人为了购置一套住房，不得不倾尽所有积蓄，甚至动用六个钱包的力量，最终还要背负长达二三十年的沉重房贷。对于大多数普通刚需购房者而言，房子不仅是他们安身立命之所，更是他们和家庭多年积蓄的象征。因此，尽管他们期望房价下跌能减轻经济压力，但内心深处仍不希望房价过度下跌，以免自己的投资受损。以2020至2023年期间为例，在这期间买房的购房者都遭遇了房价贬值的困境。有的购房者甚至在购房后的短短半个月内，就面临房价下跌30%、亏损近40万元的窘境。这一现象使得购房者在面对房价下跌时更加谨慎，不论是投资客还是刚需购房者，在购房决策上都变得犹豫不决。尤其是刚需购房者，他们迫切需要解决住房问题，因此在面对购房决策时更加纠结。在2024年，随着各地加大救市力度，是否购房成为他们亟待解决的问题。早日购房意味着可以早日解决住房问题，但也可能面临房价继续下跌的风险。而继续等待则可能使住房问题暂时无解，同时也有可能错失购房良机，面临房价反弹大涨的风险。过去，房价也曾多次下跌后反弹并创新高，这使得许多人对房价的再次反弹充满信心。对于未来10年房价的走势，社会上存在众多乐观的预期，其中不仅有大量的投资客，更有权威专家和学者的声音。知名房改专家孟晓苏明确指出，全国大部分地区的住房供应依然紧张，人们对住房的需求仍旧旺盛。尽管楼市调控政策在一定程度上抑制了购房需求，但一旦政策有所松动，房价很可能再次攀升。北京师范大学的董潘教授也表达了类似的看法。他认为，房地产行业是经济发展的重要支柱，未来仍有巨大的发展潜力。随着未来10年我国城镇化进程的加快，每年将有大量人口涌入城市，这为房价上涨提供了有力支撑。董教授甚至预测，像北京、上海这样的一线城市，其房价在未来可能飙升至每平方米80万元。除了上述两位专家，中国中小城镇研究专家李和经济学者张五常等人也持有相同观点，他们认为房价上涨的趋势仍将持续，因此购房宜早不宜迟。值得一提的是，某房地产机构也对未来房价做出了预测。他们预计一线城市的房价将达到每平方米25万元，二线城市的房价将达到每平方米10万元。以北京、上海、深圳和广州这四个一线城市为例，如果它们的房价从现在的平均6万元涨至25万元，那意味着未来10年内房价将上涨300%。而像武汉、厦门、杭州、成都、青岛、苏州、南京等二线热门城市，其房价预计将从现在的1.5万元至4万元区间涨至10万元以上，涨幅将接近400%。即使是目前房价相对较低的长沙、郑州和石家庄等城市，其房价也有望从现在的1.2万元至1.4万元区间涨至平均4.5万元至5万元。面对机构预测一线城市房价将上涨三倍，二线城市房价将上涨四倍的前景，在笔者看来，尽管某些城市或许能触及这样的涨幅，但绝大多数城市的房价很难再未来10年上涨这么多了。这一判断基于以下两个核心因素：第一，当前房价已步入高位，背后支撑其继续攀升的资金储备显得捉襟见肘。房价的上涨离不开庞大的资金作为后盾，而随着房价的节节攀升，所需资金也水涨船高。以具体数字为例，当房价为1000元/平方米时，要让一套100平方米的房子价格上涨10%仅需投入1万元。然而，当房价飞涨至1万元/平方米时，同样的涨幅则需斥资10万元。显然，在不同房价水平下，实现相同涨幅所需的资金投入有天壤之别。如今，众多城市的房价已攀升至数万元乃至十几万元一平方米的高位，要想实现300%-400%的涨幅，所需资金堪称天文数字，或许远超过去数十年房地产行业投入的总和。因此，从资金层面来看，房价再像过去那样实现数倍涨幅的可能性微乎其微。第二，人们对住房的需求正在悄然减弱，这也对房价的大幅上涨构成了制约。房价的上涨不仅依赖于资金的支持，更离不开人口需求的推动。过去20余年，随着城镇化的快速推进和大量人口涌入城市，住房需求持续旺盛，从而助推了房价的上涨。然而，目前我国城镇化建设仍在稳步推进，但人们的住房拥有率已经达到了相当高的水平。据统计数据显示，目前我国96.86%的城镇家庭已经拥有住房。与此同时，过去20年间，我国的新生人口数量持续下滑，00后和10后的人口数量比80后和90后少了整整1亿。考虑到大部分00后和10后都是独生子女，他们的父母和祖父母辈可能都已有住房，因此他们对新增住房的需求相对较小。随着时间的推移，无论是由于人口数量的减少还是由于住房拥有率的提高，人们对住房的需求都将逐渐减弱。这将为未来房价的上涨空间设置上限。从现有的两点观察，房价似乎难以再复制昔日的迅猛增长态势。尤其在住房供应已超出现有需求的背景下，房产投资的回报率日趋薄弱，使得投资者们或将逐渐撤离房地产市场。这无疑为房价的进一步攀升设置了重重障碍。因此，我们可以安心预见，即使在一二线热门城市，未来十年的房价增长也将趋于平缓，大概率呈现稳健上升的趋势。在这样的市场环境下，购房的时机选择变得不再那么关键，因为房价的波动范围已经明显缩小，无论是早买还是晚买，差异将不再显著。查看原图 304K
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